張貼於 2013/03/26-16:14:53  

主題: 共有人對於共有物使用、管理、分割、處分之攻防技巧(下)


壹 應有部分之處分
一、民法之規定
依民法第819條第1項:「各共有人,得自由處分其應有部分。」因應有部分是各共有人對於共有物所有權之比例,所有人既然可以自由處分其所有權,則應有部分各共有人自得自由處分。所謂自由處分是指各共有人處分其應有部分,不必得其他共有人之同意而言。
二、土地法之規定
依土地法34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」有下列幾點注意:
(一)相同買賣條件,並非僅「同一價格」:
最高法院98年台上字第1285號判例「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權。」
(二)僅有債權效力,若已辦畢移轉登記,共有人不得請求塗銷:
最高法院66年台上字第1530號「土地法第三十四條之一第四項之優先購買權,係屬債權性質,此由該條項
用語,與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例 第十五條第三項用語不同,可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣,既經辦畢所有權移轉登記,則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊,即無可准許。」
(三)因僅有債權效力,次序應在其他具有物權效力之優先承買權(土地法第104條、耕地三七五減租第15條)之後:
最高法院 68 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議(三)「土地法第一百零四條僅規定基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權,果係如此,則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時,承租人將無法獲得基地所有權,有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時,基地承租人有依同樣條件優先購買之權,承租人此項優先購買權,且優先於同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權。」
(四)互為買賣,無該規定適用,優先購買權人不能指定應有部分登記於第三人:
最高法院72年台抗第94號:「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」
(五)優先承買權可預先拋棄:
最高法院80年台上第2529號判決:「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣其共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,旨在簡化共有關係與公益無關。共有人之優先承買權雖係於他共有人就其應有部分與第三人成立有效之買賣時始發生,但共有人於他共有人即將成立買賣之際,預先拋棄其即可取得之優先承買權,尚非法之所禁。」
貳 共有物之處分
一、民法之規定
依民法819條第2項規定:「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」旨在保護全體共有人利益,適用上應注意下列幾點:
(一)共有物出租不是「處分」,而是共有物管理,依民法第820條解決之。
(二)所謂同意,包括明示或默示,事前預示或事後追認:
最高法院19年上字第981號:「共有財產固非得全體共有人之同意,不得私擅處分,惟同意與否,不僅以處分該財產之約據形式上曾否表示為斷,苟有其他明確之事實,足以證明他共有人已經為明示或默示之同意者,則共有人中一人或數人之處分行為,仍不能不認為有效。」
最高法院17年上字第1014號:「共有人中一人或數人未經全體共有人同意,專擅處分共有物者,其處分行為固不生移轉物權之效力。惟法律行為之同意不必限於行為時為之,若於事前預示,或事後追認者,不得謂為無效。 」
(三)共有人眾多,開會依多數之議決,並經各分別共有人均有代表到場者亦可:
最高法院19年上字第2208號:「處分共有物固應得全體共有人之同意,但因共有人眾多,苟願開會議依多數之議決,經各共有人均舉有代表到場預議者,自應遵從議決,不得事後翻異。」
二、土地法之規定
依土地法34條之1第1規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」在適用上有下列幾點宜注意之:
(一)此「處分」不包括共有物分割、無償贈與:
最高法院74年台上第2561號判決:「土地法第三十四條之一第一項所稱之處分,不包括分割行為在內,不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二,即可不經他共有人全體之同意,而得任意分割共有物。」贈與係無償,對其他共有人不公平,故亦不適用之。(土地法34條之1執行要點二)
(二)不同意處分之他共有人,有優先購買權
最高法院78年台上字第1011號「按土地法第三十四條之一第一項雖規定:共有土地或建築改良物其處分、變更,得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;但就同條第三項之規定觀之,第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任,於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明,其因而取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人,僅對自己之應有部分係處分自己之權利。所以得一併處分他共有人之應有部分,乃源於法律所賦與之代理權,其性質係代理他共有人為處分行為。並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承購權。職是之故,共有人依土地法第三十四條之一第一項出賣共有土地之全部時,他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分,仍有依同條第四項
主張優先承購之權利。」
最高法院97年台上字第2222號「共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有之土地者,他共有人雖亦得依同條第四項規定,以同一價格優先承購,惟共有人既係出賣共有物,而非出賣其應有部分,則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購,不得主張僅承購其中若干應有部分,而按該應有部分計其價金。至於共有人出賣共有土地未合於土地法第三十四條之一第一項規定之情形,其出賣之標的既為共有物,則他共有人亦不得逕認該共有人係出賣其應有部分,而僅就該應有部分主張優先承購。」


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